古交市关于做好化解房地产库存的实施意见

　　为认真贯彻落实中央和省经济工作会议精神，推进供给侧结构性改革,着力化解商品房库存，扩大商品房消费需求，促进房地产市场持续健康发展，根据省市关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的精神要求，在全面落实太原市《关于化解房地产库存的实施意见》的基础上。结合我市实际，拟定实施意见如下：

　　一、创新政策支持措施、

　　1、创新政策支持，鼓励农村人口进城购房。一是坚持推进新型城镇化建设方向，深化户籍制度改革，进一步放宽落户条件，允许在本市具有合法稳定就业，合法稳定住所(含租赁)、就业居住一定年限的农业转移人口、特别是因采煤沉陷区治理搬迁自主选择安置房的农户、农民工随迁子女可持父母或监护人房证就近入学，在就学所在地参加中考，与当地学生享受同等待遇。进城居住的农民工可根据实际情况和本人自愿，按城镇灵活就业人员标准参加城镇职工医疗保险，与城镇职工享受同等的医疗保险待遇。

　　2.合理控制开发用地供应节奏。对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，除保障性安居工程等必要项目供地以外，原则上不再新供应商品住宅用地。房地产开发用地出让前，国土资源、规划、住房城乡建设部门合理确定拟供地块商住比、车位比、容积率，共同制定出让方案。已供应、尚未开发的房地产开发用地，可根据市场需求，申请转换用途或调整商住比例。

　　3.加强城市基础设施和配套建设。加快新城区道路、公交等城市基础设施建设，完善教育、医疗、商业等资源配置，在新城区鼓励优质中小学校增设分校，配置社区医疗机构。优化新建项目水、电、气、暖等公用事业配套服务，规范收费行为。对未按期限要求向社会公开或已公开但未在清单中的审批环节和收费项目，不得实行审批或收费。新区要加强对已建成交付使用住宅小区物业服务监管，督促物业企业按入住标准做好后续服务工作，完善各项服务设施。

　　4.引导开发企业积极促销。积极鼓励开发企业自行出台形式多样的促销优惠措施，消化库存商品房，对已达到入住条件的库存待售商品房，尽快办理竣工验收。鼓励行业协会组织开发企业赴大中型企业、农村乡镇开展商品房促销活动，引导企业顺应市场需求主动调整产品结构，合理确定商品住房销售价格，加快推进去库存工作。

　　5.建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。全面停止新建公共租赁住房。在降低商品房价的基础上，公共租赁住房住房房源可以通过商品房市场筹集。对具备购房能力的常住人口，支持其购买商品住房;对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。实行廉租住房与公共租赁住房并轨运行，对符合条件的低收入、中低收入住房困难家庭，通过市保障性住房供求服务机构提供房屋租赁信息，自行选择租赁房源，政府给予一定的租赁补贴。

　　6.加快培育发展住房租赁市场。积极培育住房租赁经营机构，推进住房租赁规模化、专业化经营。鼓励房地产开发企业将其持有库存商品房向社会出租，鼓励个人和经营机构投资购买商品房用于房屋租赁，给予按综合税率下限征收各税、公租房享受免征三年房产税、营业税等税收优惠政策。工商、公安等部门要对房屋租赁经营给予支持，同时要加强管理，维护居住安全和社会稳定。将各类闲置房源引入租赁市场，多渠道增加房源供应，实现公共租赁住房房源供给的社会化、市场化。

　　7.扩大住房公积金覆盖范围。商业性住房贷款未结清的公积金缴存职工，申请公积金贷款的首付款比例由40%降为30%。支持公积金缴存职工为未缴存公积金的父母或子女购房提供公积金贷款。扩大房地产开发企业与购房职工签约办理账户余额支首付款业务的合作范围。逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金体制。加大住房公积金对个体经济、私营经济、混合所有制企业、外资经济等非公有制经济单位的扩面力度，做到应缴尽缴。将职工缴纳住房公积金条款纳入劳动合同。

　　8、加大棚户区改造货币化安置力度方面

　　(1)、自主安置。鼓励和支持棚户区改造居民选择货币补偿安置方式,利用补偿款自主购买普通商品实现安置。

　　对选择货币化安置的棚改住户制定奖励措施，切实提高棚改住户选择货币化安置的积极性。对于新实施的棚户区改造或城中村改造项目在制定房屋征收补偿安置中要明确以货币化安置为主。

　　(2)、集中安置。政府通过公开招标方式选择手续齐全、位置优良、价格适中的普通商品房项目作为安置房源进行安置，以此提高安置户选择货币化安置的积极性。

　　(3)、团购安置。政府房屋管理部门要积极搭建服务平台,加强协调引导,鼓励信誉好、有意愿的房地产企业进入服务平台,在服务平台公布普通商品房房源信息,采取折扣、让利等优惠措施,方便居民团购;要及时发布棚户区改造居民购房需求信息,积极组织愿意参加团购的棚户区改造居民与房地产企业进行对接,通过团购普通商品房实现安置。

　　(4)、城市规划区内集体土地上的棚户区改造(城中村改造)居民安置,原则上户均实物补偿一套,剩余补部分采取货币化安置。

　　优惠政策：

　　积极推进和参与棚户区改造货币化安置的企业、居民,除享受国家已出台的支持政策外,还可享受以下优惠政策：

　　1、财政补贴支持。提高货币化安置项目在中央、省级补助资金分配时的比重,适当减少实物安置项目补助资金。在补贴资金分配时,要对上年度货币化安置率较高的棚户区改造或城中村改造项目进行奖励。

　　2、金融信贷支持。对实行货币化安置的棚户区改造项目加大信贷投放力度。政府职能部门要做好棚户区改造货币化安置项目融资的基础工作,积极与金融机构做好项目对接,完善各类手续,满足金融机构融资放贷条件。

　　3、公积金政策支持。棚户区改造居民属于住房公积金缴存职工并符合公积金提取和贷款条件的,住房公积金管理机构要允许其先提取住房公积金用于支付、预付购房款,再根据需要申请住房公积金贷款;提取本人住房公积金账户中存储余额不足的,可以提取配偶、父母、子女住房公积金账户中的存储余额。住房公积金管理机构要优先办理贷款手续,及时发放住房公积金贷款。

　　4、税费优惠支持。棚户区改造居民因个人房屋被政府征收,利用补偿款购买普通商品住房的,对不超过补偿款的部分免征契税。对棚户区改造居民利用补偿款自主购买普通商品住房实现安置的,免征印花税,其个人取得的补偿款部分按有关规定免征个人所得税。开发企业将普通商品住房出售给实行货币化补偿的棚户区改造居民，或对棚户区改造居民按棚户区改造团购优惠价格销售商品房的,按售出住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

　　5、补偿奖励支持。凡棚户区改造居民选择货币化安置并在规定期限实施搬迁的,市政府可给予一次性奖励。

　　9、打通商品房、公共租赁住房和棚改安置用房供需通道

　　(1)、房源筹集。政府采取“个人出一点、政府补一点”的办法，由普通商品房销售管理部门通过政府服务平台发布公告，鼓励和支持信誉好、有意愿的房地产开发企业进入平台，公开从该平台普通商品房项目中选择符合作为公共租赁住房、棚改安置用房条件的住房作为公租房或棚改安置用房。

　　公共租赁住房优先选择单套建筑面积不超过60平方米(含60平方米)的住房。(考虑到房地产市场60平方米以下小户型住房基本没有的现状，单套建筑面积是否可适当放宽至70平方米以上80平方米以下?对于超出60平方米以外的面积政府不予补贴或较少补贴?)

　　棚改安置用房有限选择单套建筑面积90平方米以下的住房(含90平方米)。

　　(2)、户型选择。政府职能部门提供便利条件，鼓励已批准建设但还未开工的房地产开发项目加大中、小户型的建设比例，为政府筹集公租房或棚改安置用房房源提供现实条件，降低开发风险的同时也降低了政府的中低收入家庭住房保障和棚改安置成本。

　　(3)、太原市一级应尽快出台公租房准入标准和条件，以便于各县市区依据上级文件结合当地实际制定本地区相应的公租房准入标准和条件，为公租房保障的实施提供可操作性的具体措施。

　　10.对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。15.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　11.进一步拓宽商品房和闲置建筑的使用功能。在降低房价的基础上，可允许将符合条件的商品房和闲置建筑改造为商用房、“自主创业空间”，免予提交场地使用证明。支持电子商务领域等现代服务业小微企业和个体工商户(自由职业者)将住宅(公寓)登记为经营场所。将“一照多址”经营场所备案适用范围从注册地乡镇扩大到市域范围，支持小微企业扩大经营规模。

　　12.加大金融支持力度。根据房地产市场形势发展，适时协调地方金融机构为信誉良好的开发企业提供在建工程抵押贷款业务，下调贷款利率，加大对开发企业的信贷支持力度。协调各金融机构将个人住房按揭贷款利率执行最低标准。

　　13.做好库存商品房统计上报工作。要按月做好本地区四类库存商品房的调查摸底工作，及时分析库存变化情况;市国土资源局要做好全地区已供地尚未开工建设房地产库存统计汇总工作;市统计局做好本地区商品房去库存指标统计上报工作。

　　14.加强对去库存工作的领导。市政府对各县(市)区政府、经济区管委会和相关部门落实本意见情况进行绩效考评，成立由市政府主要领导为组长的房地产去库存工作领导小组，负责研究制定全市房地产市场规划、工作目标、相关政策措施和组织推进工作。领导小组办公室设在市住房城乡建设委(房产)，负责摸清并分析房地产市场情况，协调推进具体工作。各地区也要成立相应的领导机构并建立考核制度。

　　二保障措施。

　　一是落实主体责任，严格控制土地供应，积极培育租赁市场，加快完善城市新区配套设施，预售资金监管机制，优化住房消费环境;

　　二是加强对房地产市场的监测分析，正确引导舆论，营造有利于化解库存的良好氛围。